Подписание договора на аренду квартиры – практические советы

Вы долго искали, ездили, смотрели варианты, нашли ту самую квартиру, войдя в которую мысленно сказали себе «да, тут я буду жить» и теперь настал самый ответственный момент: подписание контракта. Сейчас я расскажу вам, как и на что стоит обратить внимание в процессе подписания и в самом контракте. А кто пропустил мои статью про поиск квартиры (тут), или о том, что делать после того, как сняли ее (тут) - обязательно прочитайте их.

Договор по аренде квартиры – это юридическое соглашение, заключающееся между двумя сторонами: вами и тем, кто сдает вам квартиру. Он может быть заключен на любом языке, понятном обеим сторонам (то есть, даже на русском), и написан от руки или напечатан на компьютере: если он подписан обеими сторонами, он имеет юридическую силу.

Встреча для подписания договора

На подписание договора приходят все заинтересованные стороны, прежде всего, арендодатель и арендаторы. Также, при желании, в процессе могут принимать участие адвокаты с обеих сторон. Подписание договора обычно происходит в самой квартире или в кабинете маклера или адвоката (если сделка сопровождается маклером или адвокатом одной из сторон).

Перед встречей подписания договора попросите, чтобы вам его выслали, внимательно изучите все его условия и, в случае необходимости, посоветуйтесь с адвокатом. После изучения составьте список пунктов, которые вы просите изменить или добавить и пришлите его второй стороне, чтобы на самой встрече рассматривался документ, максимально приблеженный к желаниям обеих сторон. Это сэкономит вам много времени на самой встрече. Чтение и перевод в обстановке, где на тебя смотрят несколько пар чужих глаз, может привести к ошибкам. Правки, внесенные и подписанные обеими сторонами в распечатанный договор, имеют юридическую силу. Перед встречей также стоит подготовить чеки с установленными суммами арендной платы (см. ниже).

Участие всех членов семьи на встрече не обязательно. Контракт на съем вполне может подписать глава семьи, или оба родителя (это зависит от того, может ли вам понадобиться договор об аренде на ваше имя). Например, для супругов, проходящих процедуру СтуПро (ступечнатую процедуру получения гражданства), обязательно, чтобы они оба фигурировали в договоре.

Документы, которые вам нужно иметь при себе для подписания: ваши удостоверения личности «теудат зеуты», чековую книжку и заранее расписанные чеки, договор с помечаниями требуемых исправлений.

Составляющие договора на квартиру: сам договор, перечень мебели в квартире и ее состояние, бланк подписи гарантов, перечень «неполадок» в квартире (чтобы вам потом не предъявили претензии по их поводу), перечень номеров всех гарантийных чеков, текущие показания счетчиков: электричество, вода, газ.

Плата за аренду квартиры

Принято оплачивать аренду квартиры ежемесячными чеками, расписанными заранее на весь срок договора. Вы даете 12 чеков арендодателю, он самостоятельно вкладывает их каждый месяц и, таким образом, никто никого не тревожит.

В последние годы участились случаи, когда арендодатели просят передавать им деньги наличными, чтобы избежать уплаты налогов. В принципе, чужие разборки с налоговой вас не касаются, а деньги вы платите в любом случае, но видиться с хозяином раз в месяц для передачи денег – это неудобство, а значит, если требование вас устраивает, может послужить поводом с вашей стороны попросить снизить цену аренды.

Существуют также другие формы оплаты: каждые два, три или четыре месяца, прямым переводом на банковский счет и так далее. Все это завист от соглашения, к которому придут обе стороны.

Ваши подписи на договоре

Ваша подпись должна быть в конце договора и на каждой его странице (инициалами), то есть в заглавных буквах вашего имени и фамилии. Если договор подписывается на двух юридически отдельных личностей (например – компаньоны по съему квартиры – «шутафим»), то они оба должны расписаться на каждой странице и в конце договора.

Если в распечатанном договоре есть правки от руки, обе стороны должны расписаться рядом с этими правками.

Стандартные контракты на съем квартиры

Самый распространенный вид договора на квартиру в Израиле – это бланк фирмы «Раайонот 2000», который можно купить в любом канцелярском магазине страны. Вам не придется это делать, так как его вам предоставит хозяин. Это так называемый «стандартный» договор, считается, что он равномерно регулирует порядок отношений двух сторон: арендующего и арендодателя.

Если ваш арендодатель не основывается на таких «стандартных» договорах (а это бывает очень часто), предложенный вам договор, скорее всего, будет составлен его адвокатом, а значит будет максимально защищать права вашего арендодателя.

Получая на руки такой договор, имейте в виду, что вам придется добавить туда те пункты, которые «обогатят» его обязательствами со стороны вашего арендодателя, чтобы он не только перечислял ваши обязанности и возможные штрафы, а еще и создавал определенные обязательства арендодателю перед вами. Вообще, лучше, чтобы жизнь была более симметричной штукой.

Основные положения договора на аренду квартиры:

1. Квартира используется вами только с целью вашего проживания, то есть, по договору вы не можете использовать ее под, например, офис или клинику. Некоторые добавляют в договор слова «вас и вашей семьи», что является дополнительным ограничивающим требованием, лучше постараться его избежать. Под «проживанием» имеется ввиду постоянное проживание, то есть данное положение не ограничивает ваши права принимать гостей.
2. Вы подтверждаете, что арендуемая вами квартира полностью соответствует вашим требованиям и ожиданиям, находится в хорошем (тут часто используются разные эпитеты: чистом, покрашеном, замечательном, удовлетворительном и т.д.) состоянии, и вы обязуетесь вернуть ее арендателю в том же виде. В этом пункте важно проследить, чтобы была пометка о том, что состояние квартиры при выезде будет после нормального адекватного использования, так как даже если там никто не будет жить, «свежевыкрашенной» она в любом случае через год не останется.
3. Цена квартиры на сегодняшний момент обозначается только в шекелях (а, не, например, к доллару) и не привязана к индексу потребительских цен, инфляции и т.д., так что слова о «привязке» обычно вычеркиваются из договора. Инфляция и индекс потребительских цен в наше время могут быть и отрицательные, так что это, скорее, в интересах арендодателя, но все же.
4. Условия оплаты за аренду, обычно делятся на первый взнос и последующие месячные платежи.
5. Обязанности квартиросъемщика - бережно и адекватно пользоваться жильем и всем тем, что в нем находится: это кондиционеры, двери, окна, мебель и т.д; не пересдавать квартиру третим лицам, не мешать жить соседям; не вносить изменения в структуру и стены квартиры; чинить за свой счет все поломки, связанные с вашим использованием жилья, кроме тех, которые являются следствием естественного пользования.
6. Права и обязанности арендодателя: передать в пользование квартиросъемщика жилье в оговоренную дату заезда, право посещения кватиры в оговоренное с вами время для того, чтобы сделать необходимый ремонт или устранить неисправность, удостовериться в исполнении условий договора или показов квартиры следующим жильцам; право продать квартиру; обязанность устранять неполадки, связанные с естественным и адекватным использованием квартиры и ее принадлежностей (кондиционерами, мебелью и т.д.).

Основополагающие пункты договора

Это те пункты, нарушение которых может повлечь за собой аннулирование контракта, ваше выселение из арендованой квартиры и требование уплатить соответствующие компенсационные выплаты, установленные контрактом. Список таких пунктов может варьироваться вплоть до всех пунктов контракта, как минимум, среди них можно увидеть следующие:

1. Неуплату денег за аренду.
2. Использование квартиры, не соответствующее целям аренды.
3. Несоблюдение сроков аренды.
4. Нарушение пункта обязанностей квартиросъемщика.

Гарантии исполнения договора

Цель гарантий, предоставляемых вами арендодателю – обезопасить его от ваших неадекватных действий по отношению к квартире и неисполнению условий договора. Подумайте, если бы вы вручали свое имущество стоимостью более миллиона или двух миллионов шекелей кому-нибудь, как бы вы попытались защитить свое законно нажитое? Именно так и думают арендодатели.

Три самых распространенных типа финансовых гарантий:

1. Банковский чек – «чек банкаи» (שיק בנקאי). Это чек, выданный банком, который обеспечивает выплату его номинала. Равносилен наличным деньгам. Выплату гарантирует банк, а не вы, поэтому прежде, чем выдать вам этот чек, банк «резервирует» его сумму на вашем счету. Стоимость выдачи банковского чека составляет несколько десятков шекелей.
2. Долговое обязательство – «штар хов» (שטר חוב). Это лист бумаги определенной формы на определенную сумму, подписывающийся вами и/или вашими гарантами, по которому с подписавших его можно взыскать указанную в нем сумму через судебных приставов - «оцаа ле поаль» (הוצאה לפועל).
3. Гарантийный чек – «чек битахон» (שיק בטחון). Самая распростаненная форма гарантии – ваш чек на имя арендодателя, на котором в верхней части указаны слова "שיק ביטחון" между двумя диагональными линиями. Люди часто ошибаются, думая, что этот чек можно обналичить только через суд. На самом же деле банк относится к этому чеку как к любому другому чеку.

Гарантии оплаты по счетам

Дополнительные гарантии, которые у вас могут потребовать – это гарантии оплаты по счетам: муниципальный налог («арнона»), электричество («хашмаль»), вода («маим»), управдом («ваад баит» и газ («газ»). Это должно гарантировать арендодателю оплату по всем счетам, если вы выедете из квартиры, не погасив все существующие задолженности.

Тип требуемых гарантий в этой области – это ваши чеки, выданные на имя соответствующих инстанций. Например, вы выписываете открытый (без суммы и даты) чек на управдома в вашем доме (этот платеж «привязан» к квартире и не может быть «привязан» к вам лично) - и так далее.

Если вы, после въезда, переведете все платежи квартиры на свое имя (о том, как это сделать читайте в этой статье), то все остальные счета: «арнона», электричество и вода и так будут изначально на ваше имя. Таким образом, в случае непогашения их вами, данные компании будут взыскивать с вас долг напрямую. В таком случае, чеки на имя этих компаний можно не выписывать.

Стоит ограничить ликвидность всех предоставляемых вами чеков, то есть поставить на них сверху две диагональные линии, чтобы они не могли были переданы третим лицам.

Положения, которые ВАМ стоит внести в договор

Помните, что составленный хозяином договор, прежде всего, защищает его интересы, таким образом, что зачастую пункт «обязанности арендодателя» включает в себя всего несколько строчек. Рекомендуется внести в договор следующие пункты:

1. Возможность выехать из квартиры, подобрав жильцов вместо себя, при условии, что новые жильцы полностью принимают на себя все условия договора об аренде. Также, новые жильцы должны быть одобрены арендодателем - в конце концов, это ему придется с ними продолжать «жить дальше».
2. Не нужно ничего красить при выезде. Если в договоре фигурирует требование в стиле «моя квартира только сейчас была отремонтирована или покрашена, верните ее в том же состоянии», это нехорошее требование, люди бывают наглые. Оно означает, что вам придется перекрасить квартиру по окончании срока аренды – действие, которое вам будет абсолютно ни к чему на окончании срока вашей аренды, когда вы уже сидите на чемоданах и активно ищете другой вариант. Этот пункт должет быть изменен таким образом, чтобы было понятно, что вы возвращаете квартиру в состоянии, включающем в себя естесственный износ от адекватного пользования.
3. Пусть хозяин сам чинит все поломки. Очень важно прописать в договоре написано, что вы не несете ответственность за поломки, не произошедшие по вашей вине, например: неисправности в бойлере или электропроводке, утечка из труб и т.п. Если вы адекватно используете квартиру по назначению, все вопросы с поломки должны быть решены хозяином.
4. В продолжении предыдущего пункта также важно указать, в течение какого максимального срока хозяин будет обязан исправить эти неполадки и что происходит, если хозяин этого не сделает в установленный срок. Один из подобных сценариев может быть, что вы сами чините неполадки и вычитаете их стоимость из арендной платы, но это нужно заранее прописать в договоре.
5. Письменное предупреждение о несоблюдении договора. В вашем договоре скорее всего будет прописано, что в случае неуплаты вами вовремя квартплаты вы будете выдворены из нее, на вас будут наложены большие штрафы и так далее. Вместе с этим стоит добавить, что в этом случае арендодатель обязуется предупредить вас об этих последствиях в письменном виде минимум за две недели до начала оговоренных действий.
6. Защитите свои права в случае продажи квартиры. В вашем договоре скорее всего будет пункт, согласно которому арендодатор сможет продать квартиру и вы будете обязаны позволить ему показывать жилье потенциальным покупателям. В таком случае настаивайте на включении пункта о том, чтобы в случае продажи условия вашего договора будут соблюдены до конца.
7. Дополнительный срок проживания. Последний пункт, который стоит добавить в договор – это так называемая «опция» на его продление на дополнительный год на тех же условиях, включая арендную плату. В «стандартных» договорах такой пункт включен, но зачастую вычеркивается самим хозяином, заинтересованном в поиске тех новых жильцов, которые заплатят ему больше. По закону, если вы уже живете в квартире, вам могут повышать цену максимум на 5% в год. Если вы не видите на момент подписания договора причин съехать с этой квартиры через год – постарайтесь добавить «опцию» на еще один год. Еще одно возможное решение этого вопроса – сразу подписать контракт на два года. Вы же всегда сможете съехать из квартиры, подобрав жильцов вместо себя. Хозяин также может быть заинтересован в двухгодичном контракте, так как в случае вашего выезда раньше этого срока, ответственность за поиск новых жильцов будет лежать на вас, а не на нем.