• Места
  • Люди
  • Жизнь в Израиле
  • Культура
  • Репатриация
  • Туризм
Подписание договора на аренду квартиры – практические советы

Жизнь в Израиле


Галь Гутцайт
Создатель, руководитель и духовный вдохновитель проекта "Израиль с любовью". Любит Израиль,Тель-Авив и море.

Подписание договора на аренду квартиры – практические советы


Вы долго искали, ездили, смотрели варианты, нашли ту самую квартиру, войдя в которую мысленно сказали себе «да, тут я буду жить» и теперь настал самый ответственный момент: подписание контракта. Сейчас я расскажу вам, как и на что стоит обратить внимание в процессе подписания и в самом контракте. А кто пропустил мои статью про поиск квартиры (тут), или о том, что делать после того, как сняли ее (тут) - обязательно прочитайте их.

Договор по аренде квартиры – это юридическое соглашение, заключающееся между двумя сторонами: вами и тем, кто сдает вам квартиру. Он может быть заключен на любом языке, понятном обеим сторонам (то есть, даже на русском), и написан от руки или напечатан на компьютере: если он подписан обеими сторонами, он имеет юридическую силу.

Встреча для подписания договора

На подписание договора приходят все заинтересованные стороны, прежде всего, арендодатель и арендаторы. Также, при желании, в процессе могут принимать участие адвокаты с обеих сторон. Подписание договора обычно происходит в самой квартире или в кабинете маклера или адвоката (если сделка сопровождается маклером или адвокатом одной из сторон).

Перед встречей подписания договора попросите, чтобы вам его выслали, внимательно изучите все его условия и, в случае необходимости, посоветуйтесь с адвокатом. После изучения составьте список пунктов, которые вы просите изменить или добавить и пришлите его второй стороне, чтобы на самой встрече рассматривался документ, максимально приблеженный к желаниям обеих сторон. Это сэкономит вам много времени на самой встрече. Чтение и перевод в обстановке, где на тебя смотрят несколько пар чужих глаз, может привести к ошибкам. Правки, внесенные и подписанные обеими сторонами в распечатанный договор, имеют юридическую силу. Перед встречей также стоит подготовить чеки с установленными суммами арендной платы (см. ниже).

Участие всех членов семьи на встрече не обязательно. Контракт на съем вполне может подписать глава семьи, или оба родителя (это зависит от того, может ли вам понадобиться договор об аренде на ваше имя). Например, для супругов, проходящих процедуру СтуПро (ступечнатую процедуру получения гражданства), обязательно, чтобы они оба фигурировали в договоре.

Документы, которые вам нужно иметь при себе для подписания: ваши удостоверения личности «теудат зеуты», чековую книжку и заранее расписанные чеки, договор с помечаниями требуемых исправлений.

Составляющие договора на квартиру: сам договор, перечень мебели в квартире и ее состояние, бланк подписи гарантов, перечень «неполадок» в квартире (чтобы вам потом не предъявили претензии по их поводу), перечень номеров всех гарантийных чеков, текущие показания счетчиков: электричество, вода, газ.

Плата за аренду квартиры

Принято оплачивать аренду квартиры ежемесячными чеками, расписанными заранее на весь срок договора. Вы даете 12 чеков арендодателю, он самостоятельно вкладывает их каждый месяц и, таким образом, никто никого не тревожит.

В последние годы участились случаи, когда арендодатели просят передавать им деньги наличными, чтобы избежать уплаты налогов. В принципе, чужие разборки с налоговой вас не касаются, а деньги вы платите в любом случае, но видиться с хозяином раз в месяц для передачи денег – это неудобство, а значит, если требование вас устраивает, может послужить поводом с вашей стороны попросить снизить цену аренды.

Существуют также другие формы оплаты: каждые два, три или четыре месяца, прямым переводом на банковский счет и так далее. Все это завист от соглашения, к которому придут обе стороны.

Ваши подписи на договоре

Ваша подпись должна быть в конце договора и на каждой его странице (инициалами), то есть в заглавных буквах вашего имени и фамилии. Если договор подписывается на двух юридически отдельных личностей (например – компаньоны по съему квартиры – «шутафим»), то они оба должны расписаться на каждой странице и в конце договора.

Если в распечатанном договоре есть правки от руки, обе стороны должны расписаться рядом с этими правками.

Стандартные контракты на съем квартиры

Самый распространенный вид договора на квартиру в Израиле – это бланк фирмы «Раайонот 2000», который можно купить в любом канцелярском магазине страны. Вам не придется это делать, так как его вам предоставит хозяин. Это так называемый «стандартный» договор, считается, что он равномерно регулирует порядок отношений двух сторон: арендующего и арендодателя.

Если ваш арендодатель не основывается на таких «стандартных» договорах (а это бывает очень часто), предложенный вам договор, скорее всего, будет составлен его адвокатом, а значит будет максимально защищать права вашего арендодателя.

Получая на руки такой договор, имейте в виду, что вам придется добавить туда те пункты, которые «обогатят» его обязательствами со стороны вашего арендодателя, чтобы он не только перечислял ваши обязанности и возможные штрафы, а еще и создавал определенные обязательства арендодателю перед вами. Вообще, лучше, чтобы жизнь была более симметричной штукой.

Основные положения договора на аренду квартиры:

  1. Квартира используется вами только с целью вашего проживания, то есть, по договору вы не можете использовать ее под, например, офис или клинику. Некоторые добавляют в договор слова «вас и вашей семьи», что является дополнительным ограничивающим требованием, лучше постараться его избежать. Под «проживанием» имеется ввиду постоянное проживание, то есть данное положение не ограничивает ваши права принимать гостей.
  2. Вы подтверждаете, что арендуемая вами квартира полностью соответствует вашим требованиям и ожиданиям, находится в хорошем (тут часто используются разные эпитеты: чистом, покрашеном, замечательном, удовлетворительном и т.д.) состоянии, и вы обязуетесь вернуть ее арендателю в том же виде. В этом пункте важно проследить, чтобы была пометка о том, что состояние квартиры при выезде будет после нормального адекватного использования, так как даже если там никто не будет жить, «свежевыкрашенной» она в любом случае через год не останется.
  3. Цена квартиры на сегодняшний момент обозначается только в шекелях (а, не, например, к доллару) и не привязана к индексу потребительских цен, инфляции и т.д., так что слова о «привязке» обычно вычеркиваются из договора. Инфляция и индекс потребительских цен в наше время могут быть и отрицательные, так что это, скорее, в интересах арендодателя, но все же.
  4. Условия оплаты за аренду, обычно делятся на первый взнос и последующие месячные платежи.
  5. Обязанности квартиросъемщика - бережно и адекватно пользоваться жильем и всем тем, что в нем находится: это кондиционеры, двери, окна, мебель и т.д; не пересдавать квартиру третим лицам, не мешать жить соседям; не вносить изменения в структуру и стены квартиры; чинить за свой счет все поломки, связанные с вашим использованием жилья, кроме тех, которые являются следствием естественного пользования.
  6. Права и обязанности арендодателя: передать в пользование квартиросъемщика жилье в оговоренную дату заезда, право посещения кватиры в оговоренное с вами время для того, чтобы сделать необходимый ремонт или устранить неисправность, удостовериться в исполнении условий договора или показов квартиры следующим жильцам; право продать квартиру; обязанность устранять неполадки, связанные с естественным и адекватным использованием квартиры и ее принадлежностей (кондиционерами, мебелью и т.д.).

Основополагающие пункты договора

Это те пункты, нарушение которых может повлечь за собой аннулирование контракта, ваше выселение из арендованой квартиры и требование уплатить соответствующие компенсационные выплаты, установленные контрактом. Список таких пунктов может варьироваться вплоть до всех пунктов контракта, как минимум, среди них можно увидеть следующие:

  1. Неуплату денег за аренду.
  2. Использование квартиры, не соответствующее целям аренды.
  3. Несоблюдение сроков аренды.
  4. Нарушение пункта обязанностей квартиросъемщика.

Гарантии исполнения договора

Цель гарантий, предоставляемых вами арендодателю – обезопасить его от ваших неадекватных действий по отношению к квартире и неисполнению условий договора. Подумайте, если бы вы вручали свое имущество стоимостью более миллиона или двух миллионов шекелей кому-нибудь, как бы вы попытались защитить свое законно нажитое? Именно так и думают арендодатели.

Три самых распространенных типа финансовых гарантий:

  1. Банковский чек – «чек банкаи» (שיק בנקאי). Это чек, выданный банком, который обеспечивает выплату его номинала. Равносилен наличным деньгам. Выплату гарантирует банк, а не вы, поэтому прежде, чем выдать вам этот чек, банк «резервирует» его сумму на вашем счету. Стоимость выдачи банковского чека составляет несколько десятков шекелей.
  2. Долговое обязательство – «штар хов» (שטר חוב). Это лист бумаги определенной формы на определенную сумму, подписывающийся вами и/или вашими гарантами, по которому с подписавших его можно взыскать указанную в нем сумму через судебных приставов - «оцаа ле поаль» (הוצאה לפועל).
  3. Гарантийный чек – «чек битахон» (שיק בטחון). Самая распростаненная форма гарантии – ваш чек на имя арендодателя, на котором в верхней части указаны слова "שיק ביטחון" между двумя диагональными линиями. Люди часто ошибаются, думая, что этот чек можно обналичить только через суд. На самом же деле банк относится к этому чеку как к любому другому чеку.
Арендодатель может потребовать от вас один или более из изложенных выше типов гарантий, самая «щадящая» из них – это, конечно, долговое обязательство - «штар хов», оно обязывает вашего арендодателя объяснить судебным инстанциям суть своих требований, до того, как деньги будут с вас востребованы.

Гарантии оплаты по счетам

Дополнительные гарантии, которые у вас могут потребовать – это гарантии оплаты по счетам: муниципальный налог («арнона»), электричество («хашмаль»), вода («маим»), управдом («ваад баит» и газ («газ»). Это должно гарантировать арендодателю оплату по всем счетам, если вы выедете из квартиры, не погасив все существующие задолженности.

Тип требуемых гарантий в этой области – это ваши чеки, выданные на имя соответствующих инстанций. Например, вы выписываете открытый (без суммы и даты) чек на управдома в вашем доме (этот платеж «привязан» к квартире и не может быть «привязан» к вам лично) - и так далее.

Если вы, после въезда, переведете все платежи квартиры на свое имя (о том, как это сделать читайте в этой статье), то все остальные счета: «арнона», электричество и вода и так будут изначально на ваше имя. Таким образом, в случае непогашения их вами, данные компании будут взыскивать с вас долг напрямую. В таком случае, чеки на имя этих компаний можно не выписывать.

Стоит ограничить ликвидность всех предоставляемых вами чеков, то есть поставить на них сверху две диагональные линии, чтобы они не могли были переданы третим лицам.

Положения, которые ВАМ стоит внести в договор

Помните, что составленный хозяином договор, прежде всего, защищает его интересы, таким образом, что зачастую пункт «обязанности арендодателя» включает в себя всего несколько строчек. Рекомендуется внести в договор следующие пункты:

  1. Возможность выехать из квартиры, подобрав жильцов вместо себя, при условии, что новые жильцы полностью принимают на себя все условия договора об аренде. Также, новые жильцы должны быть одобрены арендодателем - в конце концов, это ему придется с ними продолжать «жить дальше».
  2. Не нужно ничего красить при выезде. Если в договоре фигурирует требование в стиле «моя квартира только сейчас была отремонтирована или покрашена, верните ее в том же состоянии», это нехорошее требование, люди бывают наглые. Оно означает, что вам придется перекрасить квартиру по окончании срока аренды – действие, которое вам будет абсолютно ни к чему на окончании срока вашей аренды, когда вы уже сидите на чемоданах и активно ищете другой вариант. Этот пункт должет быть изменен таким образом, чтобы было понятно, что вы возвращаете квартиру в состоянии, включающем в себя естесственный износ от адекватного пользования.
  3. Пусть хозяин сам чинит все поломки. Очень важно прописать в договоре написано, что вы не несете ответственность за поломки, не произошедшие по вашей вине, например: неисправности в бойлере или электропроводке, утечка из труб и т.п. Если вы адекватно используете квартиру по назначению, все вопросы с поломки должны быть решены хозяином.
  4. В продолжении предыдущего пункта также важно указать, в течение какого максимального срока хозяин будет обязан исправить эти неполадки и что происходит, если хозяин этого не сделает в установленный срок. Один из подобных сценариев может быть, что вы сами чините неполадки и вычитаете их стоимость из арендной платы, но это нужно заранее прописать в договоре.
  5. Письменное предупреждение о несоблюдении договора. В вашем договоре скорее всего будет прописано, что в случае неуплаты вами вовремя квартплаты вы будете выдворены из нее, на вас будут наложены большие штрафы и так далее. Вместе с этим стоит добавить, что в этом случае арендодатель обязуется предупредить вас об этих последствиях в письменном виде минимум за две недели до начала оговоренных действий.
  6. Защитите свои права в случае продажи квартиры. В вашем договоре скорее всего будет пункт, согласно которому арендодатор сможет продать квартиру и вы будете обязаны позволить ему показывать жилье потенциальным покупателям. В таком случае настаивайте на включении пункта о том, чтобы в случае продажи условия вашего договора будут соблюдены до конца.
  7. Дополнительный срок проживания. Последний пункт, который стоит добавить в договор – это так называемая «опция» на его продление на дополнительный год на тех же условиях, включая арендную плату. В «стандартных» договорах такой пункт включен, но зачастую вычеркивается самим хозяином, заинтересованном в поиске тех новых жильцов, которые заплатят ему больше. По закону, если вы уже живете в квартире, вам могут повышать цену максимум на 5% в год. Если вы не видите на момент подписания договора причин съехать с этой квартиры через год – постарайтесь добавить «опцию» на еще один год. Еще одно возможное решение этого вопроса – сразу подписать контракт на два года. Вы же всегда сможете съехать из квартиры, подобрав жильцов вместо себя. Хозяин также может быть заинтересован в двухгодичном контракте, так как в случае вашего выезда раньше этого срока, ответственность за поиск новых жильцов будет лежать на вас, а не на нем.
Ну вот, пожалуй, и все. Я постарался изложить основные тезисы, которые позволят вам подойти более подготовленными к вопросу заключения договора об аренде на квартиру. Хочу подчеркнуть, что все, сказанное в этой статье, является моим личным опытом и знаниями - и не является юридической консультацией. Любое ваше действие на основании изложенной информации должно учитывать ваши специфические нужды и потребности и быть сопровождено квалифицированном специалистом в данной области. Благо, количество адвокатов на душу население в нашей любимой стране – одно из самых высоких в мире. Если у вас остались или возникли вопросы – буду рад постараться на них ответить, пишите в комментариях или в личку. Шалом.
Галь Гутцайт
Создатель, руководитель и духовный вдохновитель проекта "Израиль с любовью". Любит Израиль,Тель-Авив и море.
34
недвижимость, репатриация

Вопрос или комментарий?

Чтобы написать комментарий, пожалуйста войдите »

fb
 
Alexandr Terno    27.05.2017 в 17:52
Шалом!
У меня вопрос:В течение скольки месяцев арендодатель не имеет права выселить квртиросъёмщика по закону,например в случае несвоевременной зарплаты самого квартиросъёмщика?
vk
 
Галь Гутцайт    27.05.2017 в 20:09
Александр, шалом,
В принципе все зависит от того, что записано в твоем договоре. Если ты не будешь платить, то арендодатель будет брать деньги из залога, требовать их с гарантов и, как последняя инстанция, обратится в суд и будет пытаться через судебных приставов тебя выселить.
vk
 
Галь Гутцайт    21.04.2017 в 14:20
Друзья,
Присоединяйтесь к нашей замечательной группе Вконтакте - Израиль с любовью. Там можно задать вопрос на любую тему. Десятки профессиональных обсуждений с тысячами комментариев, самая полная коллекция израильских фильмов и десятки тысяч красочных фотографий!
Мы ждем вас :)
Израиль с любовью.
https://vk.com/loveisrael

И на Мордокниге у нас есть группа репатриации в Израиль, присоединяйтесь к нам и там :)
https://www.facebook.com/groups/205083489828790/

Будут вопросы - пишите в личку в соцсетях, всегда буду рад помочь.



vk
 
Людмила Сап    15.02.2017 в 22:33
Здравствуйте! В договоре на сьем ехидат диюр есть пункт что мы обязаны сделать битуах мивне с цад гимель на 1млн.шек. Я не понимаю как можно сделать страховку на никак не выделенную часть дома. Если сумма покрытия страховки это не больше чем стоимость постройки помещения, так 1 млн.шек за 80 метров очень много. Насколько этот пункт правильный?
Спасибо большое
vk
 
Галь Гутцайт    15.02.2017 в 23:07
Людмила, шалом!
Если честно, я каждый раз удивляюсь, насколько у арендодателей есть наглость писать такие бредовые идеи, серьезно.
Арендодатель (в принципе) должен сам делать битуах мивне (страховку на конструкцию), цад гимель (третяя сторона) зачастую они пытаются повесить на арендаторов, но и с этим тоже нужно бороться и оспаривать этот пункт.
По моему опыту с такими людьми лучше не иметь дело. Это сложно и не правильно. А то, что не будет просто - просто не будет.
mailru
 
вера богуславская    11.09.2016 в 20:51
Уважаемый Галь. При аренде квартиры столкнулась с таким вопросом. Хозяин просит предоставить либо арвут банкаит, либо чек на сумму, равную трехмесячной оплате аренды квартиры. Оплата аренды и так производится поквартально. От банковского закрытого чека отказалась. Есть ли какая-то возможность обезопасить себя с чеком на трехмесячную аренду? Имеет ли право хозяин снять или вложить чек? Возможно ли как-то указать это в договоре? Спасибо
vk
 
Галь Гутцайт    11.09.2016 в 22:54
Вера, шалом!
Арвут банкаит - это банковский чек на предъявителя, равносилен наличным деньгам. В любой момент человек может подать его в банк и ему его обналичат. Для того, чтобы вам выдать такой чек, банк скорее всего закроет у вас на счету эту сумму.
Чек на трехмесячную аренду - его тоже можно вложить, но это не гарантированные деньги, так как если у вас на счету не будет достаточно средств, то банк его не обналичит. Но тогда вы попадаете под выдачу чеков без покрытия, что не хорошо в плане закона.
В принципе, гарантия на 10-20 тысяч шекелей при съеме квартиры выдается чеком, это обычная практика именуемая "чек битахон", так что ничего необычного в такой просьбе нет. Вместе с этим, я советую указать в договоре об аренде при какие случаях арендодатель может подать этот гарантийный чек на обналичивание (чтобы он не обналичил его за неуплату 70 шекелей управдому, например) и требование к письменному и личному предупреждению за 14 рабочих дней до того, как он это сделает.
Будут еще вопросы - пишите, всегда с радостью.
mailru
 
вера богуславская    11.09.2016 в 20:44
fb
 
Ирина Аг    27.06.2016 в 22:33
Спасибо за быстрый ответ.
Т.е., в действительности получается, что право одного человека на получение планируемого дохода оказывается важнее права другого человека на сохранение здоровья (или его остатков( ), а то и на жизнь? А гражданский кодекс (или его аналог)/конституция (?) должны же гарантировать какие-то базовые права? Что-то есть, что имеет приоритет над договором аренды??
С уважением, Ирина
vk
 
Галь Гутцайт    27.06.2016 в 22:47
Ирина, базовые права гарантированы возможностью свободного выбора людей. Если два человека заключили между собой юридически обязывающий контракт на аренду квартиры, то оспаривание чего-либо может быть только на основании этого договора. Если, конечно, не имел место обман и тогда нужно обращаться в полицию.
Но опять таки, повторюсь, нужно уладить дело мирным путем. Прежде всего - прочитать договор и посмотреть что написано там в плане выхода и соответственно предпринять действия.
fb
 
Ирина Аг    27.06.2016 в 21:25
Уважаемый Галь,не могли бы Вы дать совет по расторжению договора аренды?Ситуация такая: мои дядя и тетя (обоим за 80, всякие проблемы со здоровьем) приехали в Израиль, Иерусалим, (репатриация) в июне. Их племянник (болван), который живет там, снял им квартиру на 4-м этаже. Они и так еле ползают, а с сумками с покупками... Есть ли возможность расторгнуть досрочно без штрафных санкций договор на основании какого-либо мед. заключения? Большое спасибо, Ирина. PS Я сама не живу в Израиле, и помочь могу только вот так дистанционно...
vk
 
Галь Гутцайт    27.06.2016 в 20:56
Ирина, шалом,
Расторгнуть договор об аренде квартиры можно на основании его несоблюдения, в соответствии с тем, что в этом договоре написано.
И то это придется делать через суд и доказывать эти самые несоответствия. Суд может длиться как раз до конца срока аренды, так что это менее реально.
Нужно внимательно прочитать договор на предмет, как из него можно выйти. Обычно в договорах прописана стандартная возможность найти вместо себя жильцов, на тех же условиях. Это наиболее реальный шанс "выйти" из этой ситуации. Если, конечно, она оговорена в договоре, нужно его прочитать.
Если нет, то всегда можно воспить к совести арендодателей, зачастую это в Израиле тоже работает. Максимум предложить какую-то денежную компенсацию - короче, попытаться договориться с ними по-мирному.
Надеюсь мой ответ поможет вам!