Какие изменения грядут на рынке недвижимости Израиля?

Министр финансов Израиля прогнозирует снижение цен на недвижимость и предлагает свои методы борьбы с удорожанием жилья. Давайте рассмотрим его предложения и ознакомимся с сегодняшней ситуацией на рынке.

Министр финансов Израиля Моше Кахлон, которого в прошлом не утвердили на пост главы Управления земель Израиля («Миналь Мекаркей Исраэль»), намерен разобраться с этой организацией и забрать у нее часть полномочий, передавая эти полномочия в руки частных организаций.

Его намерение вступает в противоречия с политикой пермьер-министра страны Бинбямина Нетаньяху, который инициировал реформу, связанную с передачей земель Израиля в частные руки. Приводить в жизнь эту реформу должно было именно это Управление. Кахлон же наметил отдать преимущественное право продажи земель в частные руки и, соответственно, освободить Управление от данной задачи. Как это будет осуществляться и каковы последствия? Трудно предугадать.

Что было и что будет на рынке израильской недвижимости?

В рамках земельного проекта Кахлона в течение одного года будет произведена проектировка и утвердятся строительные планы. Земли будут переданы частным компаниям, а частные компании начнут проводить тендеры и передавать застройщикам земли для строительства. Надо отметить, что проектирование порой занимает десятки лет. Как можно осуществить его за один год?

Напомню вам, что предыдущий Министр финансов продвигал программу по освобождению от НДС. Он же изобрел термин «определенная цена» (на иврите – «мехир матара»). Что это означало? Освобожденный от оплаты НДС застройщик не мог продавать квартиры, зарабатывая на освобождении от налога. Льгота должна была обязательно улучшить состояние покупателя, заведомо снижая цену квартиры на 18% (сегодняшний установленный НДС). Кахлон же, в свою очередь, намерен сделать несколько другой, однако в чем-то похожий, шаг.

Теперь вернемся к Управлению земель Израиля. Сегодня Управление продает земли строительным и другим компаниям, обязующимся начать строительство. Распродажа проводится посредством тендера: кто больше дал, тот и купил – отчасти именно из-за этой системы у нас в стране такая дорогая земля.

Что собирается изменить Кахлон? Согласно его системе, земля будет продана не тому, кто дал наибольшую цену, а тому, кто обязуется дешевле всего продать квартиры конечному потребителю. Не исключено, что именно это повлечет за собой падение качества строительства, поскольку застройщики не захотят отказываться от своего заработка.

Подводные камни программы

Идея, по сути, хороша, однако последствия могут быть негативными. Я уверен, что земля будет продаваться по такой методике тому, кто предложит за нее наивысшую цену и предоставит наименьшую цену для потребителя. В такой ситуации берегитесь последствий. Здесь потребуется ужесточить надзор органов, следящих за качеством жилья, а это влечет дополнительные налоги и продление бюрократических процедур. Кстати, тем, кто приобретет квартиры по данной программе, нельзя будет продавать их в течение пяти лет.

Министр финансов собирается расправиться с земельными спекулянтами. Он видит, что наибольшая опасность исходит от организованных покупок земли (так называемая «квуцат рехиша»). Известно, что организованные группы могут предложить наиболее высокую цену на землю. Следствием таких предложений будет взвинчивание цен. Скорее всего, борьба будет происходить через увеличение налогов.

Еще одна группа людей, которой хочет заняться Кахлон – это землевладельцы, обитающие, грубо говоря, в хибарах и ожидающие предложения, которое превратит их в миллионеров. Он намерен предложить им различные налоговые поблажки, которые мотивируют их принять любое предложение и освободить землю.

Кахлон заявил о том, что увеличит количество предложений в сфере социального жилья. В рамках этого проекта 10% от заброшенной с 1948 года арабской недвижимости будут переданы Амидару. Спрашивается, почему не передать все заброшенное имущество? Скорее всего, по причинам политического характера, которые мы сейчас обсуждать не станем.

Кахлон хочет также изменить систему работы компании "Квартира на съем". Эта компания была создана при бывшем министре финансов Яире Лапиде, она занималась поиском земель в 15 городах Израиля. Кахлон же намерен отдать ей земли для строительства социального жилья для сдачи. Компания будет управлять и реализовывать построенные квартиры.

Разрушение, строительство и муниципалитет

Кахлон уделит внимание послаблениям и налаживанию переговоров, связанных с проектами по "разрушению и строительству" (так называемый «пинуй-бинуй»). Что это значит? Сегодня эти проекты заморожены – преимущественно по вине спекулятивных жильцов, которые не перестают требовать от застройщиков увеличения своих выгод.

Законом Кахлон намерен урегулировать механизмы распределения выгод. Также министр финансов займется вопросами сопротивления муниципалитетов, которые препятствуют увеличению площади в городах – это он сделает путем повышения налогов на застройщиков. Израильские муниципалитеты получат больше денег, а застройщики получат больше площадей для строительства.

Также Кахлон намерен удешевить стоимость строительства путем открытия рынка для зарубежных компаний. Им разрешат завозить в страну своих рабочих. Будет проведена регуляция монопольных компаний, производящих бетон и арматуру. Намечена и банковская ревизия – банки будут ограничены в комиссионных. Комиссионные они берут у застройщиков, проекты которых сопровождают.

Пока непонятно, помогут ли вышеупомянутые планы сделать жилье в стране дешевле. Я довольно скептично отношусь к некоторым пунктам, но вижу и положительные факторы.