Покупка жилой недвижимости в Израиле

Может ли человек, не являющийся гражданином Израиля, приобрести квартиру в Земле обетованной? Вопрос, на первый взгляд, сложный, но на самом деле решается довольно просто. Израиль предоставляет эту заманчивую возможность всем желающим – недаром рынок недвижимости в Израиле в последние годы привлекает все больше зарубежных инвесторов.

Да, это возможно

Итак, ответ – да, покупка квартиры в Израиле гражданином другой страны возможна. Приобретение своих квадратных метров – это всегда выгодное вложение средств, а покупка жилья в Израиле имеет, помимо этого, массу своих неоспоримых преимуществ, и мягкий климат, развитая инфраструктура и устойчивый рост цен на недвижимость – далеко не единственные.

Но тут же возникает ряд новых вопросов: можно ли приобрести жилье в Израиле по доверенности, какова налоговая политика при покупке квартиры, каковы затраты на адвоката и оформление документов, и ряд других нюансов. На мои запросы Google ответил не совсем так, как мне хотелось бы, и я увидел необходимость самому дать ответы на эти вопросы и расставить все точки над i.

Жилая недвижимость в Израиле

Начнем с того, что для иностранных граждан ограничений на приобретение в Израиле жилья нет. Однако есть некоторые нюансы, связанные с оформлением земли. В Израиле есть два вида жилой недвижимости, в зависимости от того, в чьей собственности находится земля, на которой построен дом.

Вариант первый: дом построен на земле, находящейся в частной собственности. Такая недвижимость внесена в реестр недвижимости «Табо» и не вызывает никаких проблем при оформлении купли-продажи. При заключении сделки право собственности передается покупателю – все очень просто.

Вариант второй: дом, построенный на земле, арендованной у государства. Такая земля зарегистрирована в земельном управлении «Минхаль». Большая часть земель в Израиле находится в собственности у государства, и часть их сдается в долгосрочную аренду – на срок от двадцати пяти до пятидесяти лет (минимум 25, принято 49, а максимум 99).

Приобретая недвижимость на арендованной земле, нужно обязательно проверить, за какой период уплачена аренда. Если оплачен весь период аренды («ивун»), то никаких проблем при покупке не возникнет. Если же аренда не оплачена, придется подать дополнительный запрос в Министерство внутренних дел. Но ответ, скорее всего, будет положительный, если вы не гражданин арабских стран и не были замечены в деятельности против Израиля.

Сейчас все больше земель переходит из государственной собственности в частную. Новые дома, как правило, строятся на земле «Минхаля», а по истечению нескольких лет запись переводится в частную собственность – в «Табо».

Приобретение недвижимости через посредника

Чтобы приобрести недвижимость, от вас даже не требуется личное присутствие. Все оформить можно через доверенное лицо. При этом доверенность должна быть подписанной в консульстве Израиля или у нотариуса и апостилированной, обязательно в оригинале и без права ее отмены. Также в ней должны быть указаны точные данные приобретаемой квартиры.

Вами лично должна быть подписана всего одна бумага – это декларация в налоговую инстанцию. Ее можно подписать у консула Израиля. Но если вам до консульства дальше, чем до Израиля, вы можете приехать лично уже после заключения сделки вашим представителем.

Ипотека (машканта) в Израиле

Процент ипотеки на приобретение жилья в Израиле бывает очень низким: 3–5 % в год. Согласитесь, очень заманчиво было бы взять ипотеку с таким низким процентом. Однако если вы не являетесь гражданином Израиля и не сможете предоставить здесь отчет о своих доходах, вряд ли вы сможете воспользоваться этим заманчивым предложением.

Подписание контракта на русском языке

К сожалению, в ведомствах не примут контракт, составленный не на иврите. Решением может стать двуязычный контракт. Однако это повлечет дополнительные расходы.

Контракт с застройщиком может содержать до 100 листов. Поэтому я порекомендую в данном случае ограничиться общим переводом контракта с указанием даты, суммы, особых обязательств и гарантии.

Налог на покупку

Размер налога на приобретение квартиры определяется стоимостью недвижимости. В налоговом законе установлена градация, которая может иногда варьироваться. Обратите на это особое внимание, если приобретаемое жилье – ваша единственная квартира или если вы покупаете квартиру вместо существующей, которую вы продадите в течение 24 месяцев.

Если это ваша (муж с женой относятся к единой семейной ячейке) единственная квартира, для вас сумма до 1,517,000 налогом не облагается. От 1,517,000 до 1,799,605 размер налога составит 3,5 %; от 1,799,605 до 4,642,750 – 5 %; от 4,642,750 до 15,675,845 – 8 %. Если стоимость квартиры свыше последней суммы, вы заплатите налог в 10 %.

Оформление документов

Услуги маклера обойдутся вам в 1–2 % от стоимости жилья.

Защита капиталовложений

По закону вам как покупателям полагается банковская гарантия защиты ваших средств. Часто эту гарантию заменяют страховым полисом – можно и это принять. Опасайтесь, когда вам говорят, что плату вы будете вносить по мере строительства. По закону вам полагается банковская гарантия или страховой полис – именно их и требуйте.

Обязательно проверьте, имеет ли застройщик право собственности на землю, правильно ли оно оформлено, имеется ли лицензия на строительство именного того здания, в котором вы приобретаете квартиру. Бывали случаи, когда продавали квартиру на 20 этаже, имея лицензию на строительство дома не выше восьми этажей.

Услуги адвоката в Израиле

Приобретая жилье у застройщика, вы должны будете оплатить услуги его адвоката, обычно это 1,5–2 %. Но не забывайте, что адвокат застройщика представляет, в первую очередь, его интересы. Поэтому лучше самому нанять адвоката, который тщательно изучит контракт, позаботится о гарантиях и будет защищать ваши интересы – это обойдется вам в 1 – 1.5 % от стоимости сделки. Если же вы берете квартиру «с рук», на услуги адвоката вам придется потратить от 0,5 до 1,5 %.

Это лишь общая консультация. Обязательно обратитесь к адвокату и эксперту в области недвижимости, чтобы избежать подводных камней и обезопасить свои инвестиции. Будьте бдительны и приобретайте недвижимость в Израиле – это замечательно!